丁磊委员：

您提出的关于加强老旧小区改造后续管理的建议收悉，现答复如下：

一、基本情况

1.我市老旧住宅小区整治改造基本情况。我市自2011年开始实施城区老旧住宅小区整治改造工作，并连续将其作为市政府为民办实事之一。2011年以来，全市累计完成老旧住宅小区改造956.7万平方米。其中，市本级完成713.2万平方米，共更新地面透水砖110.4万平方米，更换单元门3551樘，更新屋面防水80万平方米，更新下水管线95950.85米，改造老旧小区464个，涉及1555栋居民楼，受益居民达30万。

2.我市住宅小区物业管理工作开展情况。我市住宅小区的物业管理工作开始于上世纪末，经过十余年从无到有、从小到大“滚雪球”式的发展，已经取得了一定成果。目前，全市739个住宅小区、建筑面积3794万平方米，已实施物业管理的小区达到了347个，覆盖面积2354万平方米，物业管理面积覆盖率达到了62%。其中，市本级359个住宅小区、建筑面积2620万平方米，已实施物业管理小区达到了162个，面积为1600万平方米，物业管理面积覆盖率达到了61%。

目前，因相应条件不具备，市本级还有一些老旧住宅小区未单独实施物业管理，由双塔区、龙城区和市环卫局接手负责垃圾清运和环境卫生管理，每户收取卫生费48元/月。其中双塔区的柏山、建设路、坝南、光明四个社区、156栋楼、556个单元由市环卫局负责管理，其余由安平物业公司管理；龙城区的由龙建物业管理有限公司（国有企业）和安平物业公司联合管理。

全市已入驻物业企业102家，从业人员2.3万人。其中，市本级有物业企业56家，含二级资质3家、三级资质37家、暂定三级资质的16家。目前有两家物业企业被评为省级优秀物业企业，有五个住宅小区被评为省级优秀物业管理项目，总面积达45万平方米。

2015年成立了朝阳市物业服务行业协会，在加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，促进行业健康发展等多方面发挥了积极作用。截至目前，全市累计完成“扩面提质”工程600万平方米、老旧住宅小区改造896.7万平方米，受益群众达60余万人。同时采取加强从业人员培训教育、完善配套相关政策、开展服务质量“创优评差”活动等方式，进一步完善行业自律机制，提升服务意识和能力，全市住宅小区物业管理工作取得新进展，城市居民的生活环境质量和城市形象得到有效提升。

二、存在问题

1.业主的权利义务观念需转变。部分业主观念意识存在“误区”，对物业有偿服务的内容认识模糊不清，不交费、不愿交费，致使有些小区陷入了物业收费难、服务质量次的恶性循环。部分业主只讲权利，不尽义务，乱扔垃圾、野蛮装修、违章搭建、种菜养鸡、占用公共通道、乱堆乱放等现象较为普遍。有的小区业主委员会委员不愿付出，存在组建难、作用乏力的问题。

2.部分物业企业服务意识不足。有的物业企业没有从根本上树立服务意识，服务不到位，存在“生冷硬”现象，甚至有的企业“收费靠卡，管理靠打，遇到矛盾就干仗”，致使业主与企业间的矛盾激化，缺乏信任。

3.街道社区和个别部门重视程度不够。有的街道、社区对物业企业、业主委员会指导监督不到位，有的流于形式，属地管理和社区管理一直处于薄弱和被动的境地。个别职能部门工作不到位，履行职能不积极，能躲就躲，能闪就闪，造成物业管理工作中的问题不能得到及时处理。

4.小区好坏无标准。我市目前服务管理参差不齐，无具体标准，另外搞好物业管理，需要专业的从业人员和较强的服务意识。目前，我市物业管理队伍存在着人员素质不高、服务水平不佳、服务意识不强的问题，致使物业服务很难使业主真正满意。这些问题既是全市物业管理工作的差距和不足，也是下步工作要破解的重点。

三、下一步工作安排

1.加大宣传力度。要充分利用广播、电视、报刊等有效媒体，多措并举加大宣传，重点解决业主头脑中物业服务是商品等意识不清的问题，下大力量解决业主委员会组建难、作用乏力的问题，努力营造人人关心物业、万众服务物业的良好社会氛围。

2.建立诚信系统。服务意识不强是我市物业企业服务水平难于提高的主要症结，下一步将从两方面着手予以解决。一方面是参照省住建厅出台的《物业企业服务规范标准》，研究制定符合我市实际情况的《物业企业服务规范标准》，建立健全考核机制，依托机制规范企业行为。另一方面对恶意欠缴物业费的行为纳入个人信用记录，与社会诚信体系对接，不断加大收缴力度，为物业企业大发展、快发展创造条件。

3.充分调动基层积极性。重点是按照“属地化管理”原则，进一步健全以街道为主的“县（区）、街道、社区”三级物业管理体系，推进管理权限下沉，实行网格化管理。组建物业纠纷调解委员会，成立由专家、律师、业主、企业及管理部门代表组成的物业纠纷调解委员会，对物业纠纷进行专业调解，进一步提高调解效率，提升群众满意度，减轻基层压力。

4.严格把关，切实提升服务质量。联合相关部门加大对小区私搭乱建、乱堆乱放、私种乱栽行为的处理，加强对小区周边停车位等影响小区环境行为的管理，实施部门联动，联合执法，努力遏制影响实施物业管理的违法违规行为，着力破解制约物业管理的难题。在此基础上，积极联系省物业管理方面专家，针对新《辽宁省物业管理条例》的内容对我市物业从业人员进行培训，进一步提高朝阳市物业企业服务水平。

5.全力做好新《辽宁省物业管理条例》宣传贯彻工作。要结合实际，尽快启动我市物业管理的立法进程，进一步使物业这一商品有型化，形成商品监管的法制化，纠纷调节的程序化，使物业真正成为百姓认可的，价值盈实、使用价值充分的商品。 

感谢您对城市住宅小区物业管理工作的关心和支持，欢迎多提宝贵意见和建议。

 

 

                         朝阳市住房和城乡规划建设委员会

        2018年6月10日