朝阳市住房和城乡建设局
中国人民银行朝阳市中心支行
中国银行保险监督管理委员会朝阳监管分局文件
朝住建发〔2023〕26号
关于印发朝阳市商品房预售资金监管办法的通知
各县（市）住建局，中国人民银行朝阳市中心支行各县（市）支行：
现将《朝阳市商品房预售资金监管办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
朝阳市住房和城乡建设局
中国人民银行朝阳市中心支行
中国银行保险监督管理委员会朝阳监管分局
2023年7月12日
（此件公开发布）
朝阳市商品房预售资金监管办法
第一条 为了促进本市房地产业良性循环和健康发展，维护商品房买卖双方合法权益，优化商品房预售资金监管，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域城市规划区国有土地范围内，取得预售许可的商品房，在不动产首次登记完成前进行销售的，其预售资金收存、支取、使用及监督管理适用本办法。
第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的定金、一次性付款、首付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。商品房预售资金应当全部直接存入监管账户。
第四条 本市商品房预售资金监管遵循政府监管、专款专户、全额存入、节点控制原则，监管期限自核发商品房预售许可证开始，至办理不动产首次登记后终止（全装修项目应完成装饰装修工程）。
第五条 朝阳市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）是本市行政区域内预售资金监管行政主管部门，朝阳市住房保障和房地产综合服务中心（以下简称“监管部门”）具体负责商品房预售资金监管的实施工作。
各县（市）住房和城乡建设局，按照职责分工，具体负责本辖区内预售资金监管工作。
中国人民银行朝阳市中心支行及各县（市）支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。中国银行保险监督管理委员会朝阳监管分局对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
第六条 市住建局会同中国人民银行朝阳市中心支行、中国银行保险监督管理委员会朝阳监管分局，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，经公开招标，选定可从事预售资金监管工作的银行。
第七条 监管部门应当建立商品房预售资金监管信息系统，与监管银行实现监管信息共享，并通过监管信息系统管理预售资金的收存、支取。
第八条 监管部门与监管银行签订《朝阳市商品房预售资金监管合作协议》，监管银行应尽职尽责按照相关规定和合作协议的约定，提供商品房预售资金监管相关金融服务，及时严格履行账户管理、资金收存、资金划拨等义务。
第九条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当选择监管银行名录内的商业银行，开立“商品房预售资金专项监管账户”（以下简称监管账户），一个《商品房预售许可证》对应一个监管账户。
第十条 监管部门、监管银行、房地产开发企业三方应当签订《朝阳市商品房预售资金监管协议》。协议包括但不限于以下内容：
（一）协议各方名称、法定代表人、地址；
（二）监管项目名称、范围；
（三）监管账户名称、监管账号；
（四）预售资金收存、支取方式；
（五）违约责任；
（六）争议解决方式；
（七）约定的其他事项。
第十一条 监管项目预售过程中，监管银行及监管账户原则上不得变更。因特殊情况确需变更的，监管部门、监管银行、房地产开发企业应签订解除监管协议。房地产开发企业暂停该项目销售，重新选定监管银行，开立新监管账户，签订预售资金监管协议，向全部购房人及购房贷款银行告知监管银行及监管账户变更情况，并将原监管账户内资金全部转入新开立的监管账户，撤销原监管账户后，恢复该项目销售。
第十二条 房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应当将《朝阳市商品房预售资金监管协议》的主要内容在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以适当体现。
第十三条 商品房预售资金监管银行和监管账户信息应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场和市、县住房和城乡建设部门门户网站进行公告。
第十四条 项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款、一次性付款等购房款应由购房人账户直接存入监管账户,房地产开发企业不得转存入其他账户。
购房人贷款购房的，房地产开发企业应将监管账户提供给贷款银行或住房公积金中心，作为贷款资金到账账户，严禁私自留存或划转至其他账户。
第十五条 房地产开发企业与购房人通过商品房网签备案系统签订商品房买卖合同，购房人将全部购房款（不含待发放的按揭贷款及分期付款首期款以外的购房款）交存至监管账户后，方可办理商品房买卖合同备案。
第十六条 监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。
根据项目情况综合确定重点监管资金总额，最低按直接发包通知书总额(包括建筑安装和区内配套建设等费用)的130%计算，全装修交付商品房项目应将装修成本纳入预算总额。
第十七条 监管账户内的资金超出重点监管额度部分为非重点监管资金，房地产开发企业可以自行提取使用，优先用于偿还预售项目开发贷款本息、支付项目前期费用和营销费用等。
第十八条 监管账户内重点监管资金，房地产开发企业可以按照预售商品房项目的工程建设进度，按节点申请支取预售资金。
（一）10层以下建筑，房地产开发企业可以在主体结构1/2、主体结构封顶、完成工程竣工验收备案、完成不动产首次登记等节点申请提取部分重点监管资金。
（二）10层及以上建筑，房地产开发企业可以在主体结构1/4、主体结构1/2、主体结构3/4、主体结构封顶、完成工程竣工验收备案、完成不动产首次登记等节点申请提取部分重点监管资金。主体结构封顶是指建筑物主体屋面顶板砼完成。
全装修项目在完成不动产首次登记节点尚未完成装饰装修工程的，在不动产首次登记节点后增加全装修完成节点。工程竣工验收备案节点或者不动产首次登记节点前完成装饰装修工程的，应当在工程竣工验收备案节点或者不动产首次登记节点一并申请支取全装修费用。
第十九条 房地产开发企业申请支取重点监管额度资金的，应当向监管部门提出申请，按照监管节点提供材料并对材料的真实性负责：
（一）预售资金使用申请表；
（二）工程建设进度相关证明材料及影像资料，通过竣工验收的应当提交建设工程竣工验收备案书，完成不动产首次登记的应当提交不动产首次登记证明；
（三）监管账户对账单；
（四）授权委托书及受托人身份证复印件；
（五）预售人已经向施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等专业经营单位拨付款项的，提供付款证明；预售人拟向上述单位拨付款项的，提供对方指定的银行账户；
（六）法律、法规规定的其他文件材料。
第二十条 监管部门应自受理房地产开发企业支取资金申请之日起3个工作日内完成审核。对于主体结构工程进度达到1/4、1/2、3/4、封顶、全装修完成等节点的，监管部门应当进行现场踏勘，现场踏勘应当在3个工作日内完成。
第二十一条 经审核符合支取条件的，监管部门出具同意划款通知书，以电子文件方式传递给房地产开发企业和监管银行，监管银行依据通知书进行划转。不符合支取条件的，监管部门以电子文件方式通知房地产开发企业并说明理由。
第二十二条 重点监管资金不同于房地产开发企业自有资金，实行专款专用，必须用于该项目的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付任何借(贷)款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用;设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。
第二十三条 一年内监管账户未发生司法冻结或扣划、税收保全或强制扣缴，以及本办法第二十七条规定情形的，房地产开发企业可以按照《中国银保监会 住房和城乡建设部 人民银行联合印发关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）相关要求使用保函置换预售监管资金。但保函置换金额不超过重点监管资金的30%。
第二十四条 监管部门可以根据房地产开发企业信用状况及动态监管情况酌情提高或降低重点监管资金拨付比例。
第二十五条 有关部门依法对商品房预售资金监管专用账户进行冻结和扣划的，监管银行有义务按照监管协议约定，向有关部门提供商品房预售资金监管有关文件规定及监管协议等文件，说明商品房预售资金及监管专用账户的性质，并于当日书面告知监管部门。人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号）执行。
第二十六条 监管账户内资金未达到重点监管额度时，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业可向监管部门申请解除对该部分资金的监管，监管部门通知监管银行解除该部分资金的监管。
监管账户内资金超出重点监管额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行退款。
第二十七条 房地产开发企业有下列行为之一的，监管部门可以暂停拨付预售资金，并责令其限期改正。
（一）未按规定将全部房价款存入监管账户的。
（二）以收取其他款项为名变相逃避监管的。
（三）提供虚假资料逃避监管的。
（四）未按规定将重点监管额度部分的预售资金用于本项目有关工程建设的。
（五）开发项目发生建设停工、集体维权等问题，或者存在严重质量问题，可能严重影响后续工程建设的。
（六）其他违反商品房预售资金监管的行为。
情节严重或逾期仍不整改的，各相关部门按照相关法律法规对违法违规行为予以行政处罚，并可采取暂停拨付监管账户资金、暂停项目网上签约、同一项目分期开发的停止办理项目后期商品房预售许可等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 监管部门应当定期检查开发项目的购房款收取情况，发现房地产开发企业违反本办法规定，使用监管账户以外的其他任何账户收取购房款的，对违规企业按本办法第二十七条处理。
第二十九条 监管银行违反《朝阳市商品房预售资金监管合作协议》或《朝阳市商品房预售资金监管协议》约定划转预售资金，或者未按照监管部门依职权作出的划转资金指令，拒绝、拖延划转监管资金的，监管部门将暂停其新增项目监管账户开立业务，责令限期整改。逾期未整改的，取消其监管银行资格，并通报金融监管部门。
监管银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违法违规行为的，移送金融监管部门严肃查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 贷款银行未按规定将购房人的按揭贷款、住房公积金贷款发放至监管账户，不予整改、不配合划转或追缴资金至监管账户的，3年内不得在本市从事预售资金监管工作，市住建局将其违规行为通报金融监管部门查处。
第三十一条 银行接到监管部门反映房地产开发企业将购房款违规收存至该行账户后，不予整改、不配合划转或追缴资金至监管账户的，3年内不得在本市从事预售资金监管工作，市住建局将其违规行为通报金融监管部门查处。
第三十二条 监管部门工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 各县（市）的商品房预售资金监管参照本办法执行。
第三十四条 本办法自发布之日起施行，《关于印发<朝阳市商品房预售资金监管办法（试行）>的通知》（朝住建发〔2019〕160号）同时废止。
本办法施行后进行预售资金监管的，预售资金的监管额度和支取节点适用本办法。本办法施行前已办理预售资金监管的，预售资金的监管额度和支取节点适用原办法。