首先明确的是物业服务用房所有权属于小区全体业主。根据《辽宁省物业管理条例》第12条，建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房：

(一) 房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积150平方米配置；

(二) 房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之三配置；

(三) 房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不少于千分之一的标准配置；

(四) 分期开发建设的，首期配置建筑面积不得少于150平方米，且集中建设；

(五) 物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。

《辽宁省物业管理条例》第13条规定：物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中业委会办公用房建筑面积按照20-40平米配置，物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，其中所有权属于全体业主。建设单位在申请办理不动产所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记，物业服务用房不得转让和抵押，未经业主大会同意，任何单位和个人不得变更用途。